不動産の購入、売却においてこれだけは覚えてほしい知識を紹介します!

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購入の流れ


不動産購入はどのように行っていくのか。一連のながれを覗いてみましょう。

準備:自分の希望するものを考えてみよう。
1.不動産広告を見て、不動産会社を回ってみよう。
2.物件の見学をしてみよう。
3.購入物件を決めたなら。
4.重要事項説明を受けて売買契約をしましょう。
5.ローンの申し込みをします。

準備.自分の希望する物件を考えてみよう 住みたい地域はありますか?予算はどれくらいでしょうか?間取りはどうしますか?マンションにしますか?一戸建てにしますか?
予算に合わせて中古物件も視野に入れなければなりません。ここが一番楽しい時期です。家族で話し合って、意見を出し合いましょう。1.不動産広告を見て不動産会社をも回ってみよう。 地域や希望する間取りがある程度決定したなら、広告に目を通しましょう。住んでみたいところがありますか?広告をたよりに不動産会社を回ってみるのもいいですし、直接不動産会社に問い合わせてみてもいいでしょう。2.購入物件を決めたなら 家族全員が長年住む住居になるところ。しっかり話し合って決めたなら、そこが一番でしょう。建築・物件費以外にかかる諸費用や住宅ローン等確認したら、不動産会社に申し込みをします。申し込み時に申し込み金・予約金など預けることになりますが、これは契約前の撤回であれば、返還されます。返還義務が当然ありますので返還されない場合、県庁に相談しましょう。3.重要事項説明を受けて売買契約をしましょう。 購入申し込み後、宅地建物取引主任者より購入する物件に関する重要事項説明があります。な特出来るまで、質問しましょう。その後
契約となります。この契約時に手付金等を払うことになります。4.ローンの申し込みをします。 売買契約終了後、正式なローン契約となります。このローンが結べない場合、物件購入契約を取り消す特約を上の売買契約時に盛り込んでもいいでしょう。5.引っ越し!入居です!! 物件建築後、引き渡しがあります。不動産登記終了後入居となります!


仲介手数料について


宅地建物取引業法では、業者が不動産取引の媒介または代理をした場合において受けることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めるところによるとしています。業者はこの定められた金額を超えて報酬を受けてはならないとしています。(宅建業法46条)



仲介手数料の上限が決まっているということをご存じな方はいらっしゃるでしょうか?
そう、上限なんです。
上限ということは、それを超えない範囲であれば、下げることはどれだけでもできるのです。
ただ、現在の業者の中には「法的に決まった金額ですので」と説明する業者もいます。
(正)「報酬の(上限が)定められています。」
(誤)「報酬が定めらています。」

これではまるで意味が違ってしまいますね。

上記の宅建業法46条では「定められた金額を超えて報酬を受けてはならない」となっていますので、上限があるということです。

この定められた金額というのはどのような金額なのでしょうか?
これはは宅地建物取引業法の「報酬額の規制」にある



1.売買に係る代金の額が200万円以下 の場合…

成約価格の5%+消費税
2.売買に係る代金の額が200万円超400万円以下 の場合…

成約価格の4%+消費税
3.売買に係る代金の額が400万円超の場合 …

成約価格の3%+消費税



となっています。

不動産価格が400万以下の場合というのは、滅多にないことですので、

(成約金額x 3%) + 6.3万円 +消費税となります。



6.3万って何?
いて、いきなり出てきた、6.3万という金額ですが、一体何なのでしょう?
条文通りですと、5000万の成約金額だった場合、
5,000万円 x 3.15/100 という計算式が成り立ちます。
しかし、面倒な計算となっていますので、下記のような速算法で計算すると簡単です。
さてここで、上記の式に突然現れた『 6.3万円 』は何処から出現したのかを下記の例でご説明いたします。

1.200万円以下の仲介手数料は、5.25%なので、400万円以上の仲介手数料3.15%との差額は4.2万円。
2.200万円超400万円以下の仲介手数料は、4.2%なので、差額は2.1万。

速算法・簡略式で出てくる 6.3万というのは
(1)+(2) = 仲介手数料の金額となります。

購入トラブル事例


さてここでは、購入にかかるトラブルの事例を見てみましょう。


新築の一戸建ての購入に仲介手数料が発生するといわれました。 中古でもないのに、仲介手数料ってどういうことですか?

取引形態によっては、仲介手数料が発生することがあるんです。
下の広告を見てみましょう。


不動産広告には取引形態が仲介とあります。これは、この建物を建てた不動産業者がこの広告の不動産会社に仲介を依頼したケースなります。この場合、広告を掲載した不動産業者が、売り手の会社の間に立って調整しますので、仲介手数料が発生します。
また、この取引形態ですが、「仲介」のほかに、「売主」「代理」等があります。建築した不動産会社が直接建物を販売する「売主」の場合仲介手数料はかかりません。「代理」も原則として購入者に負担はかかりません。
新築マンション等の場合、仲介が多いようです。


新築マンションの契約を結び、手付金を支払い済みなんですが、引き渡し前に不動産会社が倒産してしまいました。手付金はどうなりますか?

手付金の保証証書はありますか?それがあれば、手付金は返金されます。

宅地建物取引業法では、売主の不動産業者に対し、一定額以上の手付金を受け取るときには保全措置を講じなければならないとされています。
つまり保証会社等による保証や保険などをかけなければいけないということです。これによって、倒産によって物件が引き渡しを受けられなくなっても手付金を返還してもらえます。

ただ、この保全措置を講じていなければ返還できなくなる可能性おあるわけです。

契約の際には、手付金が保全措置対象となっているか?を確認しなければいけません。保全されていれば、保証証書や保険証券等が不動産会社から購入者に公布されます。



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