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住宅を売却時のポイントとおおまかな流れを押さえておきましょう。 事前に自分が何をしなればならないか理解しておくと、取引がよく見えてくるものです。
1.相場を調査して、売却金額の目安を出しましょう。 周辺の売却物件から調べてみましょう。
相場を調べるポイントはコチラ2.不動産会社の選定 信用できる不動産会社を調べましょう。
大手だからと言って、信用できるわけでもありませんが、
不動産の取引は一生に何回もあるものではありませんので、複数見学に行った方がいいでしょう。3.不動産会社に物件の査定を依頼する。 不動産会社が実際に取引できる金額を聞いてみましょう。多くの意見を聞くという意味で、複数の会社に査定してもらうのもいいかもしれません。4.不動産会社と取引契約を結ぶ。
これを媒介契約と呼びます。不動産会社に仲介をお願いして、希望する売却方法などを伝えましょう。5.売り出しをする。 契約が締結されると売り出しが始まります。購入希望者より問合わせ等が来る場合もあります。6.取引交渉購入希望者と交渉に入ります。購入希望者にとっても大きな買い物となりますので、お互いに気持ち良く取引できるよう、金額面はもちろんのこと、その他設備や、伝えておきたいことなどを伝えましょう。住宅の不具合や欠陥等がある場合、必ず伝えなければいけません。不動産会社の仲介の場合、重要事項説明を行い、これは制度の基づくもので、詳細な物件説明があります。7.売買契約を結びます。
購入希望者と売買契約を結びます。この時、契約金の1割から2割程度を手付として納めてもらいます。
売買契約のポイント・手付金についてはコチラ8.住宅を引き渡します。 代金と引き換えに登記申請をします。抵当権抹消や所有権の移転などです。また引き渡し時には購入者と現地立ち会いをして、確認をしましょう。設備や備品についての説明も漏れないようにしましょう。 |
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各地域価格を調査する
不動産の価格調査は難しい部分があります。
素人の私たちでも簡単に調査出来る情報を紹介します。しかし、あくまでも公的機関の評価（＝売買価格とは異なる）だったりしますので、注意が必要です。不動産会社が売り出す金額は私たちが売却する金額と当然違ってきますが、中古物件の場合、そこまでの差の開きではないと言われています。
1.土地・地価公示 国土交通省が評価した土地金額になります。よくニュースで上昇率や下落率などが報道されています。 ・地価調査 地価公示が国が調査したものに対し、こちらは都道府県が調査したものです。
・土地総合情報システム 国土交通省が行っている 不動産の購入者へのアンケート調査による実際の価格情報になります。 2.建物 ・レインズ・マーケット・インフォーメーション
指定流通機構（国土交通省指定の公益法人）が宅地建物取引業法に基づいて集めた実際の取引価格情報 ・インターネット・ちらし 各不動産会社が出している売却情報
市場動向を調査する
各地域の平均的な相場や価格の上昇・下降といった傾向は、比較的入手しやすい情報です。
各入手先を記載しておきます。
1.土地・地価公示（国土交通省）・都道府県地価調査（基準地価)（都道府県）・相続税評価（路線価）（国税庁）・土地総合情報システム（国土交通省）(国土交通省が評価した土地金額になります。よくニュースで上昇率や下落率などが報道されています。)
2.建物・ レインズ・マーケット・インフォメーション（全国指定流通機構連絡協議会） |
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売買契約
最近消費者保護法等があったりして、大きな買い物をしても、法律が守ってくれる、なんて考えている方もいらっしゃるようですが、原則的に自己責任となります。
不動産の売買契約においては、一方的な消費者が不利益を被らないよう、ある程度まで法整備があるものの、重要な部分が不明確な契約は後のトラブルになります。
言いづらくてもしっかり確認するようにしましょう。
事業者対個人での売買の場合、双方の間に交渉や情報等の差があり、裁判をするにも体力的な違いがあります。そのため、消費者を守る法律（消費者契約法）があります。これも念のため覚えておきましょう。
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手付金
不動産売買行う場合、契約をするときに購入者から売主へ「手付金」が支払われます。契約金額の1割から2割程度と言われています。
これ、代金に一部を前納と思っていませんか？
実はこれ、法で定められたものなんです。
・解除手付 手付金があることにより、売主と購入者の両方に契約解除権が生まれます。
売主の都合による契約解除は手付金の倍を返さなければいけません。購入者の都合による契約解除は手付金を放棄します。
契約前に「申し込み金」や「予約」のためのお金はこの手付金には当たりません。この場合は契約前になりますので、契約までしなかった場合、返還されます。（もし返還されない場合、法に違反しますので、各都道府県に相談しましょう。
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契約解除
不動産取引において、理由もないのに、自分の都合だけで契約解除は簡単ではありません。契約解除の種類を説明します。
1.危険負担による解除災害などで、物件が毀損した場合、さらに修復費用多大なものになる場合に、売主は無条件で契約を解除することが出来ます。2.契約違反による解除売主と購入者のどちらかに違反があった場合、違約金を払うことで、契約解除をします。違約金については、契約の際に別途交わすことが多いようです。3.瑕疵担保責任に基づく解除住宅に大きな不具合や欠陥等がある場合、また、それにより購入者にとって、住宅として用途を成さない場合、購入者の一方的な解除ができます。
また、合意の上の場合、特約がある場合などは契約解除ができることがあります。
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